华泰证券指出，“十五五”规划建议围绕地产新模式的构建，基于长期视角对行业发展赋能。随着“好房子”上升为行业标准，或进一步放大产品能力差异，推动企业竞争格局重塑。标的方面，我们继续推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司。
全文如下华泰 | 房地产：再定义未来十年地产
核心观点
“十五五”规划建议点评：再定义未来十年地产
28日，新华社发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，其中明确提出要推动房地产高质量发展，对比中共中央“十四五”规划建议以来的中央政策表述，房地产战略目标实现了政策框架的递进式演绎：从21年的“房住不炒”总定位，到“止跌回稳”的短期目标，再到“构建新模式”的中长期任务。“十五五”重在完善商品房基础制度、完善供给体系、提升住房品质等方面发力，政策推动行业从量向质切换，为其长期价值赋能。我们认为产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局。
完善制度建设：前后并重完善商品房相关基础制度，覆盖全生命周期
2024年政府工作报告首次提出“完善商品房相关基础性制度”，从“十五五”规划建议中可看出，制度建设贯穿全生命周期，一方面，在前端要“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，这也是过去地产政策主要着力的方向，根据住建部，主要体现为预收款监管、项目“白名单”制度的完善；在后端，要“建立房屋全生命周期安全管理制度”，实现前后并重。过去20年，房地产市场注重增量，而展望未来，如何在当前巨大的存量层面做好维护和保养，也将是重要命题，我们预期房屋体检、保险等后期物业管理相关制度或将得以系统性构建，从根本上提升房屋品质和长期价值。
完善供应体系：保障房供给从量到质切换，增加改善性住房供给
“十四五”规划建议中明确提出“有效增加保障性住房供给”、“扩大保障性租赁住房供给”，结合住建部针对“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就的总结，“十四五”期间建设筹集各类保障房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。而“十五五”相关表述从“有效增加”切换为“优化”，我们认为未来保障房的供给的重心将从扩量切换为提质；与此同时，“因城施策增加改善性住房供给”意味着对改善性需求的重视，与保障房形成“保障+市场”功能互补的供应格局。
提升住房品质：推进“好房子”建设，五维标准诠释高质量发展核心
本次提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。对于“好房子”的定义，住建部在“十四五”总结会上表述为好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个方面。《住宅项目规范》已于2025年5月1日实施，提出14项提升标准，这意味着市场将向有产品力的房企倾斜；“房屋全生命周期安全管理制度”与“物业服务质量提升行动”同步推进，我们认为这意味着物业服务有望从“基础保洁”向“增值服务”升级，具备全生命周期服务能力的物管公司有望获得更大空间。
政策为行业长期发展赋能，为板块提供估值修复空间
“十五五”规划建议围绕地产新模式的构建，基于长期视角对行业发展赋能。随着“好房子”上升为行业标准，或进一步放大产品能力差异，推动企业竞争格局重塑。标的方面，我们继续推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司。
风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。
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